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Immobilien in Kroatien
Ankauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken. Gesetze, Vorschriften, Tipps

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  #1  
Alt 05.03.2012, 19:20
Adria Tom
Gast
 
Beiträge: n/a
Standard (Welche) Traumimmobilie in Istrien erwerben!?

Istrien ist eine sehr schöne Region. Sogar eine der Top-Urlaubsdestinationen in der Welt, das hat gerade wieder National Geographic so gesehen (hier weiterlesen). Häufig als Toskana Kroatien's bezeichnet, bietet Istrien innerhalb einer Autostunde auf Hügeln gelegene mittelalterliche Dörfer, Weinberge mit reizvollen Tälern soweit das Auge reicht und zahlreiche Ort am Meer die an Romantik kaum zu überbieten sind. Dabei ist Istrien weit weniger von Touristen überlaufen als viele Urlaubsorte in anderen südlichen Gefilden. Gerade ausserhalb der Sommersaison verwundert es einen als hier Ansässigen immer wieder, wie wenig Leute und Autos unterwegs sind, dafür sieht man viel grüne Landschaft, Dörfer mit Einheimischen und einsame Buchten.

Wer sich von der Vielfalt dieser Region und seiner Schönheit schon selber vergewissern konnte, wird leicht zum “Istrien Fan”, kommt im Urlaub hierher und überlegt sich vielleicht auch, hier eine Immobilie zu erwerben. Klar, auf geht's – aber wonach überhaupt suchen?

Soll es eine Ferienwohnung, ein Ferienhaus oder vielleicht doch lieber ein Grundstück zum selber bauen sein, oder wie wäre es mit einem Stück Land wo der eigene Wohnwagen stehen kann? Bevor man sich (vor)schnell für eine dieser Optionen entscheidet, ist es doch sehr sinnvoll sich die ganze Sache erstmal gut zu überlegen. Warum? Um sich die typischen Stolperfallen und mögliche Fehler zu ersparen wenn man sich für einen Immobilientyp entscheidet der gar nicht so recht zu einem passt.

Welche Immobilie soll es überhaupt sein?

Diese Frage sollte schon gut durchdacht sein. Denn jede Art von Immobilie hat so seinen eigenen Reiz und auch seine Eigenarten. Da sollte man sich schon gut überlegen, wonach man wirklich suchen will und in welchem preislichen Rahmen.

Eine Ferienwohnung. Klar, am Besten eine Ferienwohnung, das denken sich viele. So eine mit einem schönen Balkon mit unverbaubarem Meerblick, um den Sonnenuntergang bei einem Glas Wein geniessen zu können, in Strandnähe in ruhiger Lage aber nicht zu weit von Restaurants und Geschäften. Genügend gross sollte sie auch sein und möglichst natürlich auch günstig!

Bei diesem Anforderungsprofil gibt es häufig schnell Ueberraschungen beim Anschauen von Immobilienangeboten in Istrien im Internet. Zum einen bieten gar nicht so viele Ferienwohnungen in Istrien den erhofften Traum-Meerblick und wenn, dann scheinen die doch eher “teuer” zu sein. Ulkig, wieso sind die Preise in Kroatien bloss so hoch? Das war doch immer so ein Billig-Urlaubsland, denkt sich manch Einer. Wimmelt es da denn nicht an günstigen Ferienwohnungen? Ist doch Krise in Kroatien!

Die Antwort dazu ist schon differenzierter. In einigen Regionen gibt es recht viele Ferienwohnungen die zum Verkauf angeboten werden und freistehen. Auch relativ günstige Ferienwohnungen kann man da noch finden. Zum Beispiel in Premantura oder in Randlagen von Ližnjan. Wieso? Weil vor ein paar Jahren noch viele Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser erteilt wurden. Damals waren die Baukredite auch noch erschwinglich und so hat manch ein Investor im Vertrauen auf die Zukunft des Landes Ferienwohnungen gebaut. Dabei wurde häufig eher darauf geachtet, schnell als qualitativ hochwertig zu bauen. Mit deutschen Baustandards und Ansprüchen an Gemeinnutzflächen sind viele Objekte daher nicht zu vergleichen. Auch der Bereich um das Haus wurde bei vielen “Ferienwohnungsanlagen” nicht unbedingt mitgestaltet, die Zufahrtsstrassen, irgendwann mal versprochen, wurden auch häufig (bisher noch) nicht gebaut. Die Anbindung zum Ort oder zum Meer ist daher nicht unbedingt so wie zum Beispiel bei Ferienorten an der Nord- oder Ostsee wo man fast überall zu Fuss hingehen kann...

Viele dieser Ferienwohnungen konnten nicht an den Mann gebracht werden, insbesondere als die Wirtschaftskrise begann. Zahlreiche Gebäude stehen daher ganz oder fast leer.

Vor 2 Jahren hat zudem ein neuer Flächennutzungsplan die meisten Regionen in Istrien neu definiert. Kroatien will nicht die Fehler anderer Länder wiederholen und seine Küsten zubauen. Lobenswert! Seitdem besteht ein geschützter Küstenstreifen der, mit Ausnahme von bestehenden bebaubaren Flächen, bestimmten Hotel- und Freizeitanlagen bzw. Jachthäfen (Marinas) nicht mehr für neue Bauprojekte freigegeben wird. Wo früher noch gebaut werden durfte oder wo viele einfach ohne Baugenehmigung gebaut haben, soll in Zukunft nicht mehr oder zumindest nicht mehr neu gebaut werden. Das bedeutet aber auch, dass es relativ wenige Immobilien direkt am Meer gibt! Alles hat seine Vor- und Nachteile...

Gleichzeitig konnten in den letzten 3 Jahren viele Bauherren entweder nur mehr schlecht als recht oder auch gar nicht die häufig an den Wechselkurs mit dem Schweizer Franken gekoppelten Baukredite abbezahlen und die Wirtschaftskrise hat die Nachfrage nach Ferienwohnungen einbrechen lassen (Siehe “Der Immobilienmarkt in Kroatien"). Resultat: Die Preise von Ferienwohnungen sind zum Teil gesunken. Zum Teil weigern sich Eigentümer auch, Immobilien unter derem (gefühlten) Wert oder den tatsächlichen Finanzierungskosten zu verkaufen. Manche Objekte sind so schon ein paar Jahre “neu” und weitere neue hochwertige Ferienwohnungen wurden seit 2011 in Istrien nur wenig erbaut. Meist befinden sich diese dann nun auch etwas weiter weg vom Meer in Randlagen (wie im Raum Poreč) und häufig sind sie im höherpreisigen Segment. Dies ist dann auch schnell mal preislich mit schönen Lagen in anderen Urlaubsländern oder auch mit Urlaubsregionen in Deutschland vergleichbar.

Interessanterweise erzählen Eigentümern von Ferienwohnungen immer wieder, dass der Meerblick für viele nach einiger Zeit doch nicht mehr so wichtig ist, es sei denn man hält sich viel in der Wohnung auf und verträgt auch die Hitze im Sommer auf dem Balkon gut. 2011 war es in Istrien viele Wochen lang über 30 Grad im Schatten heiss. Wenn man tagsüber allerdings am Strand oder unterwegs war und abends noch irgendwo essen geht, ist der Meerblick gar nicht mehr so wichtig. Dann reicht auch der Balkon an sich.

Wenn man also gewillt ist, Kompromisse hinsichtlich der Lage oder der Qualität der Ferienwohung einzugehen, ist alles in Ordnung, und man kann durchaus eine günstige Ferienwohnung ergattern. Ansonsten sollte man schon realistisch sein und die Preise für eine attraktive Lage und bauliche Qualität akzeptieren. Wenn man sich das leisten kann bzw. möchte.

Eine andere Frage ist natürlich, ob und inwiefern sich das wohnungssuchende Paar oder die Familie untereinander einig ist, welche Wohnung man denn haben möchte und wo sie sein sollte. Das ist ein ganz anderes (nicht selten grosses) Thema!

Der eventuelle Nachteil einer Ferienwohnung liegt natürlich auch darin, dass man mit seiner Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht allein ist. Die Nachbarn kann man sich dabei meist nicht aussuchen und im Gegenteil zu einer Hauptwohnung sieht man die ja auch bei der Wohnungssuche in einer Urlaubsregion so gut wie nie da viele Eigentümer ihre Ferienwohung nur selten, meist im Sommer, nutzen. Wie es im Haus, auf dem Parkplatz vor dem Haus und auf den Balkons bei einer Wohnungsbesichtigung zum Beispiel im Frühjahr und dann beim ersten Urlaub z.B. im August aussieht, kann schon für einige Ueberraschungen sorgen. Da kann es auch mal mit der erhofften “Ruhe im Urlaub” Probleme geben, wenn der Nachbar zum Beispiel mit Freunden bis weit in die Nacht hinein auf dem Balkon feiert und die nun auf einmal ziemlich dünnen Wände bzw. aufgrund der Hitze offenen Fenster das alles wie in der eigenen Wohnung erscheinen lassen...Hausordnungen und dergleichen wie in Deutschland gibt es weniger bzw. man ist doch im Urlaub! Aus welchem Land die lieben Nachbarn kommen kann dann aber schon verschiedene Interpretationen dessen bedeuten, wie man sich im Urlaub verhält. Es kann natürlich auch wunderschön sein. Hoffen wir's!

Sonst gibt es ja auch die Option “Traumhaus am Meer”. Auch hierbei gelten natürlich ähnliche generelle Aspekte wie bei Ferienwohnungen bezüglich der Lage des Hauses, das Thema Bauqualität, die Nachbarn und die Preise für Immobilien in einer der Top-Destinationen der Welt.

Spezielle Herausforderungen des Hauskaufs und -eigentums hängen vielmehr als bei einer Ferienwohnung mit dem Thema “wer kümmert sich um das Objekt” zusammen. Denn, während eine Ferienwohnung relativ wenig Instandsetzung bedarf, kennt jeder Hauseigentümer die Notwendigkeit, immer wieder etwas im und am Haus zu tun. Insbesondere wenn dann noch ein Pool hinzukommt, bei dem eine ständige Wartung gemacht werden muss.

Stellt sich die Frage, inwieweit man sich um alles kümmern möchte, von Deutschland aus oder wenn man im Urlaub ist. Vielleicht hat man ja Spass daran, im Urlaub Haus und Garten in Ordnung zu bringen und eventuelle Reparaturarbeiten selber zu erledigen oder zu koordinieren. Wenn nicht, muss jemand dafür beauftragt werden. Solche Firmen gibt es natürlich auch in Istrien, deren Kosten sollte man bei einem Hauskauf aber schon einmal mit einkalkulieren. Allerdings gibt es dafür keine pauschalen Angaben. Jedes Objekt ist individuell und jeder Eigentümer hat andere Vorstellungen von dem was da so gemacht werden sollte und wie häufig. Hoffentlich von Jemandem, mit dem man dieselbe Sprache sprechen und auf den man sich auch verlassen kann!

Das bringt auch das Thema Sicherheit auf, denn wenn ein Haus weite Teile des Jahres leer steht und unbeaufsichtigt ist, von verschiedenen Handwerkern etc. besucht wird, kann es auch für Einbrecher attraktiv werden. Daher sind neben Versicherungen Sicherheitsdienste oder zumindest gesicherte Fenster und Türen oder Sicherheitsanlagen genau wie in Deutschland auch bei einer Auslandsimmobilie eine sinnvolle Investition.

Eine weitere Herausforderung beim Kauf einer Bestandsimmobilie, egal wo, ist natürlich auch immer, dass man das Haus ja nicht selber gebaut hat, sondern dass Dinge wie die Raumaufteilung, Wohnfläche, Grösse des Gartens, die verarbeiteten Materialien und dergleichen schon gegeben sind. Da muss man schon relativ viel Glück haben dass ein Haus mit dem eigenen Geschmack übereinstimmt. Dies trifft auf neue Häuser auch zu aber vor allem auf Häuser älteren Datums. Denn was z.B. in verschiedenen Jahrzehnten im Bad eingebaut wurde, ob die Kücheneinrichtung heutigen Ansprüchen genügt, Kinder sich mit der Grösse des Kinderzimmers zufrieden geben, unterliegt über die Jahre immer einem starken Wandel. Zudem kann man halt vieles nicht mit dem vergleichen was man aus Deutschland so kennt. Je weniger kompromissbereit die Immobilie bewertet wird, desto schwieriger gestaltet sich dann das Auffinden des Traumhauses. Zumal es gar nicht so viele Objekte in Istrien gibt wie sich viele vorstellen. Man muss sich vor Augen halten, dass in Istrien insgesamt nur ca. 250.000 Einwohner angemeldet sind. Da gibt es nicht Häuser wie Sand am Meer! Vielfach muss dann bei einem bestehenden Haus doch noch Einiges renoviert oder verändert werden. Je weniger ausgestattet das Objekt ist desto mehr kann man sich natürlich selber noch einbringen, wobei das Renovieren oder das Einrichten eines Hauses auch wiederum viel Zeit und Kosten bedeutet.

Daher entscheidet sich mancheiner zum Kauf eines Grundstücks, um das eigene Haus zu bauen. Dies ist natürlich in sich ein grosses Thema, reicht es doch von der Auswahl des Grundstücks über die Fragen der Bebaubarkeit, den Herausforderungen im Zusammenhang mit Baugenehmigungen und Bauabnahmen, die Auswahl von Handwerkern und den Kosten des Baus bis zum sehr wichtigen Aspekt “wer beaufsichtigt den Bau ?”. Hierzu gibt es keine prinzipiellen und schnellen Antworten. Natürlich ist klar, dass das Traumhaus am Meer am ehesten nach seinem eigenen Geschmack verwirklicht werden kann, wenn man es so gestaltet wie man es sich wünscht, am richtigen Ort, in der richtigen Grösse, der Raumaufteilung und gewünschten Einrichtung usw. Auch sollte man allerdings wissen: Bauland am Meer, vor allem mit Meerblick, gibt es in Istrien weit weniger als man denkt!

Wie in Deutschland auch, ist der Bau eines Hauses ein grösseres Projekt. Hierzu sollte man entweder einen Bauherren oder einen Projektleiter mit überprüfbarer Erfahrung auf diesem Gebiet beschäftigen oder selber vom Fach sein und viel Zeit und Geduld mitbringen. Dabei kommt es natürlich auch auf das passende Budget an sowie die Fähigkeit, seine Vorstellungen auch kommunizieren und durchsetzen zu können. Die Sprachbarriere im Umgang mit Kroaten ist dabei nicht zu unterschätzen. Zwar sprechen viele Kroaten etwas Deutsch und etliche Handwerker haben auch mal in Deutschland auf dem Bau gearbeitet, das heisst aber noch lange nicht, dass sie auch so arbeiten wie man sich das wünscht. Letzendlich kann man sich wirklich sehr glücklich schätzen, wenn man ein Bauprojekt in Kroatien zur vollen Zufriedenheit und innerhalb des Budgets verwirklichen konnte.

Aus all diesen Gründen kommen auch viele Urlauber mit ihrem “eigenen Haus auf Rädern” jedes Jahr nach Kroatien. Entweder geht es auf einen der vielen toll gelegenen Campingplätze oder auf sein eigenes Stück von Kroatien, einem eigenen Grundstück, was zwar nicht bebaut aber wo ein Wohnwagen abgestellt werden darf. Wer dieses mobile Dasein mag und sich in einer meist kleineren Immobilie als der Wohnung oder dem Haus wohl fühlt, kann also jeden Urlaub in de Urlaub rollen oder den Camper dort abstellen. Dabei gelten natürlich ähnliche Ueberlegungen wie bei einem Haus hinsichtlich anffallender Arbeiten, dem Instandhalten des Grundstücks und dem Sicherheitsaspekt.

Abschliessend stellt jeder Kauf einer Immobilie natürlich auch eine Investition dar. Daher lohnen sich auch weitere Ueberlegungen hinsichtlich der Rentabilität eines Objekts. So bietet sich zum Beispiel bei Häusern an, das Objekt als Ferienhaus zu vermieten. Gerade bei Häusern und Villen mit Pool, auch im Landesinneren Istriens, herrscht trotz der Wirtschaftskrise eine hohe Nachfrage und gleichzeitig ein relativer Engpass. Die wöchentlichen Mietpreise für solche Villen sind recht beachtlich und viele Villen sind bereits relativ früh im Jahr ausgebucht. So können gute Mieteinnahmen und auch hohe Verkaufspreise erzielt werden wenn man die Immobilie eines Tages nicht mehr selber nutzen möchte oder kann.

Es ist natürlich auch sehr hilfreich, sich mit anderen Eigentümern von Immobilien in Istrien zu unterhalten und von deren Erfahrungen zu lernen.

Fazit: Die Immobilie muss stimmen damit man sich sowohl hinsichtlich der Nutzung als auch in puncto Investition wohl fühlt. Dabei gilt es die Alternativen gut abzuwägen, festzulegen welche Kriterien unbedingt erforderlich, welche wünschenswert sind und bei welchen Aspekten man kompromissbereit sein kann. Auch der preisliche Rahmen sollte sowohl realistisch gemäss dem Traummarkt sein wie die eigentlichen Kosten der Immobilie sowie Zusatzkosten umfassen. Wenn man sich so relativ im Klaren ist, wonach man sucht, wird das ganze Unterfangen wesentlich unbeschwerlicher und die Chance viel grösser, seine eigene Traumimmobilie in Istrien zu besitzen und zu geniessen.

Viel Spass dabei!

Tom

Geändert von Adria Tom (24.05.2012 um 12:24 Uhr)
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