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Pula Sergierbogen
  #1  
Alt 10.03.2012, 14:44
Adria Tom offline
Kroatien-Fan
 
Kroatien Fan seit: 09.02.2012
Ort: Pula
Beiträge: 150
Standard Checkliste zum Kauf von Immobilien in Kroatien

Die folgende Checkliste (Stand März 2012) hat zum Ziel, Überlegungen hinsichtlich des Kaufs einer Immobilie in Kroatien zu vertiefen und die Chancen auf einen erfolgreichen Kauf zu erhöhen.

Dabei werden zu verschiedenen Themen auch Tipps gegeben damit der Traum von einer Immobilie nicht zum Albtraum wird sondern mit Freude realisiert werden kann.

Die Traumimmobilie kaufen oder mieten?

Noch vor dem Entschluss, ein Objekt zu kaufen, sollte zumindestlich gedanklich durchgespielt werden, ob man nicht lieber Ferienobjekte für seine Aufenthalte in Kroatien mieten möchte. Dabei stehen hierbei vor allem die geringen Mietkosten und die Flexibilität, zu anderen Zeiten ein anderes Objekt zu mieten, im Vergleich zu den Anschaffungskosten eines Kaufobjekts und den mit einem Kaufobjekt zusammenhängenden Verpflichtungen. Andererseits ist es natürlich etwas anderes, ein Objekt zu besitzen und es sich nach seinen eigenen Vorstellungen einzurichten. Zudem können sich Kaufobjekte als gute Geldanlage bzw. Investition erweisen und zum Teil auch vermietet werden.

Welcher Immobilientyp passt zu mir?

Unterschiedliche Immobilientypen und die sich aus ihnen ergebenden Erlebnisse des Aufenthaltes sprechen aus verschiedenen Gründen verschiedene Menschen an.

Die Alternativen sind:

Ein Grundstück kaufen und mit einem eigenen Wohnwagen nutzen

Bauland kaufen und selber bauen

Eine Ferienwohnung kaufen

Ein Ferienhaus kaufen (Natursteinhaus, Ein- Mehrfamilienhaus, Neubau oder Altbau?)

Eine Villa kaufen


Einen Zweitwohnsitz kaufen (z.B. für Rentner relevant)

Bei der Abwägung der Alternativen kann der Beitrag (Welche) Traumimmobilie in Istrien erwerben! helfen.

Das “Traumobjekt” bestimmen

Je mehr man sich klar darüber wird nach welcher Immobilie man sucht desto leichter und erfolgreicher wird die Suche dann auch. Die folgenden Punkte sollte man so gut wie möglich definieren.

Die Lage des Objekts (siehe Details hierzu weiter unten)

Die Grösse (natürlich beeinflusst die Grösse einer Immobilie in aller Regel auch den Preis)

Charakteristika der Immobilie

Weitere Aspekte wie die Raumaufteilung (Ferienwohnungen haben z.B. meist einen offenen Küchen- und Wohnbereich), die Anzahl der Schlafzimmer (für sich und eventuelle Gäste?), welches Stockwerk bei Wohnungen (jedes hat seine Vor- und Nachteile), braucht man Dinge wie Stauraum, eine Garage oder einen Stellplatz, Platz für ein Boot? Garten für Kinder, Zugang zu Grünflächen bei Hunden etc.

Gewichtung der Suchkriterien

In der Realität bietet nur selten mal ein Objekt all das was man sich vorstellt. Es ist sehr sinnvoll, seine Wünsche an das neue Objekt zu gewichten, zum Beispiel nach:

was ist unbedingt erforderlich?
was sehr wichtig?
was ist wünschenswert?
was ist nicht wichtig?


Mit dieser Auflistung und Gewichtung der Faktoren ist ein grosser Schritt in Richtung der Verwirklichung der Immobiliensuche getan da die meisten Suchen daran scheitern dass keine Klarheit bezüglich der gewünschten Immobilie und keine oder nur eine ungenügende Kompromissbereitschaft besteht.

In welchem finanziellen Rahmen suche ich?

Die Kosten der Immobilie und die Nebenkosten (ca. 10% des Kaufpreises) sind natürlich die grössten Kostenfaktoren. Andere Kosten können hinzukommen insbesondere wenn renoviert werden muss oder soll.

Es ist sehr sinnvoll, sich einen finanziellen Rahmen zu stecken und sich darüber zu informieren was die gängigen Marktpreise von Objekten in der Region sind in der man suchen möchte. Häufig herrscht eine grosse Diskrepanz zwischen den Wunschvorstellungen zur Immobilie und der Realität. So bleibt die Traumimmobilie dann manchmal nur ein Traum und Enttäuschung macht sich breit.

Die Kosten einer Immobilie setzen sich zusammen aus:

Dem Kaufpreis

Anwaltskosten (ca 1 -1,5% wenn ein Anwalt eingeschaltet wird)

Notarkosten (je nach Aufwand)

Maklergebühr (3% + gesetzliche Mehrwertsteuer (25%), zusammen 3,75%)

Übersetzungsleistungen (je nach Aufwand)

Diversen Kosten (der Suche vor Ort, Anreise, Übernachtung, Mietwagen)

Bei Grundstücken: Kosten der eventuell noch durchzuführenden Landvermessung

Kaufsteuer (in der Regel 5% vom Kaufpreis)

Gemeindeabgaben

Umbauarbeiten

Versicherungen

Innen- und Ausseneinrichtung

Finanzierungskosten

Neben den Kosten bieten einige Objekte auch Einnahmen aus deren Vermietung.

Der Beitrag "Wie kauft man Immobilien in Kroatien" hat weitere Details zu diesem Thema.

Eigen- oder Fremdfinanzierung?

Das zur Verfügung stehende Budget kann sich aus den folgenden Bestandteilen zusammensetzen:

Eigene verfügbare Mittel

Bankkredit

Hypothek (Hausbank oder andere Bank?)

In Kroatien bieten einige Banken auch Finanzierungen an wobei die Zinssätze in der Regel höher sind als in Deutschland.

Das “Traumobjekt” finden

Mit relativ klaren Vorstellungen bezüglich der Traumimmobilie kann die eigentliche Suche beginnen? Nicht unbedingt, denn zur Realisierung der Suche ist es sehr sinnvoll, vorerst auch noch weitere Aspekte zum Objekt einzuschränken. Dabei können die folgenden Fragen helfen:

Wo?

In welcher Region soll die Suche stattfinden? Dies ist eine ganz wichtige Frage. Kroatien hat wie jedes andere Land auch sehr unterschiedliche Regionen und die Orte innerhalb dieser Regionen sind häufig anders. Selbst in verschiedenen Nachbarschaften in einem Ort sieht es nicht unbedingt immer gleich aus. Auch preislich gibt es erhebliche Unterschiede. Bei Immobilien ist ja die Faustregel: Lage, Lage, Lage.

Tipp: Vorher mögliche Lagen besuchen und sich auf eine Region bzw. einen Ort beschränken!

Was?

Was ist einem bei der Lage besonders wichtig? Ist es der Strand, ein möglicher Meerblick, das Angebot für Kinder, soll die Lage abseits der Touristenströme sein etc. Aehnlich wie bei der Gewichtung der Faktoren zur Immobilie selber ist auch eine Gewichtung zu Aspekten der Lage sehr hilfreich. Dabei gilt es individuell wichtige Faktoren zu definieren, wie zum Beispiel die Entfernung zum Krankenhaus, Anreiseaspekte wie die Nähe zur Autobahn oder zum Flughafen bzw zum Jachthafen etc.

Wann?

Tipps:

1. Rechtzeitig mit der Suche anfangen! Eine typische Immobiliensuche dauert ca 6 Monate bis zur Realisierung.

2. Hochsaison vermeiden. Aus verschiedenen Gründen. In der Hochsaison, insbesondere im Juli und August, kann es sehr heiss sein. Das ist zwar im und am Meer oder Pool eventuell sehr schön aber für Besichtigungstermine weniger reizvoll. Die Strassen sind zudem voll. Makler sind überlastet. Behörden und Notare ebenfalls. Zum Teil sind Behörden auch geschlossen oder es gibt Sommervertretungen.

Wie?

Wie man die Traumimmobilie finden möchte ist gar nicht so einfach. Eine Frage ist: Schalte ich einen Makler ein oder such ich allein? Aufgrund der Unübersichtlichkeit des Marktes, der Vielzahl an Problemen mit Eigentumbesitzverhältnissen von Immobilien im dem vormals sozialistischen Jugoslawien und der mit der Kaufabwicklung zusammenhängenden Notwendigkeit an Fachkenntnissen und Spachfähigkeiten ist es ratsam, einen Experten für das Auffinden und die Vermittlung der Immobilie zu engagieren.

Siehe hierzu auch den Beitrag "Wie kauft man eine Immobilie in Kroatien".

Auch bei der Suche an sich nach einem geeigneten Objekt sollte man sich fragen: Hab ich die Zeit und Geduld, Objekte im Internet zu durchforsten? Viele suchen zuerst im Internet nach einer Immobilie und wenden sich dann an den Anbietenden. Einfacher ist es, sich an einen Makler mit den Anfordungen und einer Budgetvorgabe zu wenden.

Makler

Welche Kriterien sind bei der Auswahl eines Maklers von Relevanz?

Staatlich geprüfte Makler müssen in Kroaten eine mehrmonatige Ausbildung mit einer anschliessenden Prüfung in verschiedenen für das Immobiliengeschäft relevanten Themen, die auf Universitätsniveau unterrichtet werden, bestehen. Viele Makler fungieren ohne dieses know how.

Ein Makler vor Ort hat am ehesten die Möglichkeit aus dem Tagesgeschehen heraus am Besten über Objekte informiert zu sein. Nicht selten kennt er oder sie so auch Immobilien die vielleicht (noch) nicht offiziell auf dem Markt angeboten werden.

Da sämtliche Dokumente im Immobiliengeschäft auf (Behörden-) kroatisch sind und bei den Behörden und Aemter fast ausschliesslich (Behörden-) kroatisch gesprochen wird, ist es sinnvoll, wenn der Makler oder zumindest seine Kollegen kroatisch sprechen. Gleichzeitig stellt eine Immobilie eine grosse Investition dar und daher ist es natürlich gut, wenn der Makler deutschsprachig ist und die Kundenwünsche versteht sowie die Abläufe der Immobiliensuche und der Kaufabwicklung verständlich darstellen kann.

Wie in jedem anderen Geschäft auch, ist Erfahrung mit dem Markt und dem Umgang mit Kunden nicht zu ersetzen.

Ist der Makler auf einem aktuellen Stand? Heutzutage ist der Markt sehr dynamisch und die Vermittlung von Immobilien bedarf einer kompetenten und flexiblen Handlungsweise. Dabei sollte ein Makler immer auf dem neuesten Stand des Marktes und der Gesetzgebung sein.

Tipp: Die Einschaltung mehrerer Makler auf einmal kann schnell sehr verwirrend werden. Sowohl für den Suchenden als auch für die Makler. Meist kommt nicht viel dabei heraus.

Das Verhältnis zum Makler ist auch ein wichtiger Aspekt. Makler sind einerseits Dienstleister, andererseits werden sie im Gegensatz zum Beispiel zu Notaren nur für Ihre Dienstleistung bezahlt, wenn man ein Objekt kauft. Die daraus entstehende Situation sollte man nicht ausnutzen in dem man zu viele indirekte Leistungen und einen unnötigen Zeitaufwand von einem Makler erwartet. So sollte man zum Beispiel Erkundigungen der Umgebung selber durchführen. Makler sind keine Touristenführer, Uebersetzer, Chauffeurs oder dergleichen.

Heutzutage ist das Geschäft mit Immobilien in Kroatien knallhart und aufgrund der vielen rechtlichen Aspekte relativ kompliziert. In Istrien und Kvarner haben in den letzten 2 Jahren mehr als 50% der Maklerfirmen aufgrund der Wirtschaftskrise und neuer Gesetzgebungen ihre Tätigkeit aufgegeben. Es ist daher in beiderseitigem Interesse, professionell zu agieren und dabei gilt für alle Beteiligten “so wie man selber behandelt werden möchte sollte man auch andere behandeln”.

Internetsuche

Das Angebot an Immobilien im Internet war noch nie so gross wie heute. Das hat Vorteile und birgt gleichzeitig die Gefahr dass man den “Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sieht”.

Tipp: Das Internet ist sinnvoll, um eine Idee vom Markt zu bekommen. Es ist weniger sinnvoll es als das einzige Medium bei der Immobiliensuche einzusetzen. Warum?

Viele Objekte im Internet sind veraltet. Bei der Vielzahl an Webseiten und Angeboten kann kaum ein Anbieter alle Objekte ständig pflegen und auf dem neuesten Stand halten.

Zum Teil wird die Legalität von Immobilien nicht genügend überprüft. Mit dem Hintergrund dass Kroatien noch vor 2 Jahrzehnten ein sozialistisches Land war das jetzt der EU beitritt, sind Eigentümerverhältnisse und Genehmigungen ein grosses Thema. Siehe auch "Grundlagen des Kroatischen Immobilienrechts". Als Makler Eigentümer von Immobilien dazu zu bewegen, alle Unterlagen herauszusuchen, sie auf deren Richtigkeit zu überprüfen und eventuell fehlende Genehmigungen anzumahnen, ist eine Zeit- und Nervenaufreibende und auch nicht bezahlte Angelegenheit. Dies sollte zwar zur Tätigkeit eines Maklers zählen aber...

Tipp: Nicht 1000e von Objekten im Internet anklicken. Das ist Zeitvergeudung. Das Leben und der Markt sind dynamisch, will heissen es ändert sich aus 1000 Gründen ständig etwas wie ein hypothetisches Beispiel schnell verdeutlichen kann:

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses im Raum Pula (240 m2 Wohnfläche auf einem 850 m2 grossen Grundstück) hat einem Makler die Immobilie zum Verkauf angeboten. Er macht sich Sorgen um die Zukunft seiner Kinder und hofft auf einen hohen Verkaufspreis (300.000 Euro). Da sich nach 9 Monaten immer noch nichts ergeben hat, bietet er dieselbe Immobilie 5 weiteren Maklerfirmen an. Von denen bietet eine Firma das Objekt zu einem höheren Preis (325.000 Euro) an, um Verhandlungsspielraum zu haben, eine andere Firma bieten einen niedrigen Preis an (279.000 Euro) in der Hoffnung das Haus schneller zu verkaufen und die anderen Firmen bieten das Objekt “Preis auf Anfrage” an. Alle Makler beschreiben das Haus unterschiedlich und benutzen im internet unterschiedliche Webseiten und Fotos vom Haus. Dass es sich um ein und dasselbe Haus handelt ist nicht unbedingt zu erkennen. Gleichzeitig schaltet der Sohn eines Freundes aus der freiwilligen Feuerwehr für ihn mehrere Anzeigen im Internet für einen Privatverkauf. Er erhofft sich beim Verkauf eine entsprechende Gegenleistung zu erhalten.

In diesen 9 Monaten hat der Cousin des Eigentümers einen Anbau an das Haus (ohne Baugenehmigung) gemacht. Den wollte er erst selber nutzen, ist dann aber nach Slowenien umgezogen. Dem ersten Makler teilt der Eigentümer mit dass die Wohnfläche nun 300 m2 beträgt und dass man den Anbau bestimmt auch als Ferienwohnung vermieten kann. Der Makler ändert den Anzeigentext entsprechend, hat aber keine Zeit sich das Ganze nochmal vor Ort anzuschauen.

Der Eigentümer wird leider krank und will daher lieber erstmal im Haus wohnen bleiben. Dass er das Haus nun daher nicht verkaufen will, hat er keinem Makler mitgeteilt bzw. der Sohn des Freundes hat sich auch nicht die Mühe gemacht, die eigenen Anzeigen im Internet zu löschen.

Der Eigentümer stirbt 5 Monate später. Wegen seiner Krankheit hatte er sich nicht mehr um das Haus und den Garten gekümmert. Seine Frau kann das nicht. Der Winter war aussergewöhnlich kalt gewesen mit starken Sturmböen die das Dach beschädigt hatten. So hat sich Nässe im Mauerwerk ausbreiten können.

Der Sohn des Eigentümers lebt in Zagreb. Er will einen höheren Preis für das Haus haben als der verstorbene Vater (360.000 Euro), weiss aber nicht welche Makler sein Vater beauftragt hatte und möchte sowieso lieber dass sein Kumpel in Pula das Haus verkauft. Der hat auch schon mal ein Stück Bauland verkauft. Makler mag er nicht. Sein Kumpel hat aufgrund seines jobs vor allem Kontakte in Ungarn und bietet das Haus im Internet für 379.000 Euro an.

Was keiner überprüft hatte: der Eigentümer des Hauses war gar nicht nur die nun verstorbene Kontaktperson. Im Zuge der Erbschaftsregelung stellt sich heraus, dass seine Schwester und der Halbbruder Miteigentümerin sind und sein in Kanada lebender Bruder vor 25 Jahren vom Bruder statt Bezahlung seiner Schulden die Scheune geschenkt bekommen hatte. Das war allerdings nicht schriftlich festgehalten worden aber kam im Zusammenhang mit der Trauerfeier heraus.

Das Grundstück wurde übrigens im Internet mit 850 m2 angegeben. Davon sind allerdings 600 m2 Agrarland. Landwirtschaftliche Fläche darf von Nicht-Kroaten nicht bzw. nur nach Gruendung einer Firma in Kroatien erworben werden.


Besser ist es aufgrund dieser tagtäglich vorkommenden Situationen daher wirklich, einem vertrauenswürdigen Makler die Suchkriterien und den finanziellen Rahmen mitzuteilen. Dieser kann Objekte vorschlagen bei denen die Legalität und Eigentümerverhältnisse überprüft wurden. Der Makler sollte dann eine Vorauswahl der geeigneten Objekte treffen und vorschlagen. Besichtigungen können dann vereinbart und durchgeführt werden.

Eine einfache Suchanfrage kann zum Beispiel so lauten:

Suchen eine Ferienwohnung in Ližnjan. Aelteres Ehepaar die manchmal von der Tochter und Schwiegertochter im Urlaub besucht werden. Neubau im Erdgeschoss mit einem kleinen Garten und Terrasse. Muss eine ruhige Lage sein. Meernähe nicht wichtig dafür Stellplatz, Klimaanlage, 2 mittelgrosse Schlafzimmer, Bad mit Wanne, Rolläden und fertige und ansprechende Aussenanlage. Wir wollen die Wohnung einschliesslich der Küche ausser dem Bad selber einrichten. Der Kaufpreis kann bis zu 110.000 Euro einschliesslich Nebenkosten betragen.

Mit diesen Details kann ein Makler relativ schnell und ohne viele Rückfragen den Markt auf passende Objekte durchforsten und diese vorschlagen. Die Chancen die Traumimmobilie in Istrien relativ zügig zu finden und das Objekt zu nutzen sind dementsprechend sehr hoch.

Im Vergleich hierzu eine (typische) undifferenzierte Anfrage:

Suchen eine schöne Ferienwohnung in Kroatien. Meerblick und Strandnähe. Maximal 70.000 Euro.

Weder sind die Angaben zu dem gesuchten Objekt ausreichend noch ist die Preisvorgabe realistisch. In den meisten Fällen wird dann viel Zeit mit der Präzisierung der Suche und der Aufklärung über den Markt verbracht. Die Chancen ein geeignetes Objekt zu finden, sind sehr niedrig.

Kernfragen in dieser Phase:

Bei der Auswahl des Kaufobjekts sind die folgenden Fragen sehr wichtig: Darf das Objekt wirklich verkauft werden (bei Bauland: bebaut werden) und kann es im Grundbuch umgeschrieben werden? Liegen die Eigentümerunterlagen vor? Sind notwendige Baugenehmigungen und die eventuell notwendige Nutzungsgenemigung vorhanden?

Was sind die Vor- und Nachteile des Objekts? Kein Objekt ist ideal! Die Antwort auf diese Frage ist immer subjektiv (z.B. für den einen ist ein kleiner Garten ein Nachteil und für den anderen ein Vorteil)

Wobei kann ich Kompromisse eingehen?

Besichtigung vor Ort

Nun kommt der hoffentlich schöne Tag an dem man sich die ausgewählten Objekte anschaut. Ueberraschungen sollte es nun nicht mehr geben aber der Eindruck vor Ort kann durch nichts ersetzt werden.

Tipp: Maximal 3 Objekte in einer Region (an einem Ort) und an einem Tag besichtigen. Mehr ist zuviel. Sich hierfür genügend Zeit nehmen. Ca 1 Stunde pro Objekt + Fahrzeit zwischen den Objekten ist ein Minimum. Neben den physischen Aspekten des Objekts ist es am Allerwichtigsten sich vorzustellen, wie man sich dort fühlen würde. Dabei hilft auch sich die Wohnung oder das Haus zumindest vor Augen etwas einzurichten, etwas über einen Aufenthalt dort zu träumen etc. und so eine Entscheidung zu treffen. Wenn es passt heisst es, zuzuschlagen! Es ist nun nicht der Zeitpunkt, sein Vorhaben und den Kaufpreis des Objekts wieder in Frage zu stellen.

Kaufentscheidung

Die Entscheidung für ein Objekt sollte letztendlich leicht fallen und Spass machen!

Doch ist dies noch nicht das Ende der Beschäftigung mit dem Thema. Es folgt noch die Kaufabwicklung an sich. Diese wird in dem Beitrag "Wie kauft man Immobilien in Kroatien?" im Einzelnen behandelt.

Viel Spass beim Erwerb einer Immobilie in Kroatien!

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Tom
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