Wie kauft man Immobilien in Kroatien?

Der kaeufliche Erwerb von Immobilien in Kroatien, hierzu zaehlen Haeuser, Wohnungen und Bauland, ist in seinen Kernpunkten seit ein paar Jahren dem in Deutschland grundsaetzlich aehnlich. Lediglich Agrarland kann (zur Zeit noch) nur von kroatischen Staatsbuergern oder von kroatischen Gesellschaften (die aber auch Nicht-Kroaten gruenden koennen) erworben werden.

Auf weitere Ausnahmen und Besonderheiten sowie andere rechtliche und wissenswerte Aspekte des Immobilienerwerbs wird in anderen Themen eingegangen.

Vom Ablauf her muss man also zunaechst nach einer passenden Immobilie suchen und sich entscheiden, sie kaufen zu wollen. Hierzu schaut man sich entweder allein oder unter Einschaltung eines Maklers geeignete Objekte an. Dabei ist bei der Suche eine Besichtigung von Immobilien vor Ort immer genauso sinnvoll und notwendig wie die Bestimmung des finanziellen Rahmens fuer die zukuenftige Immobilie.

Wenn man sich mit dem Eigentuemer der Immobilie auf einen Kaufpreis geeinigt hat, wird in Kroatien in den meisten Faellen zunaechst ein Vorvertrag abgeschlossen und sich auf eine Anzahlung geeignet. Es ist aber auch durchaus moeglich, sich mit dem Eigentuemer darauf zu einigen, nur den eigentlichen Kaufvertrag abzuschliessen und den Kaufpreis der Immobilie dann auf einmal zu begleichen.

Da es in Kroatien haeufig vorkommt, dass es mehrere Eigentuemer einer Immobilie gibt, die manchmal auch noch in unterschiedlichen Orten und auch in verschiedenen Laendern leben und sich haeufig noch dazu nicht unbedingt einig ueber den Verkauf des Eigentums oder dessen Preis sind, ist es natuerlich ratsam, bereits im Vorfeld einen Experten hinzuzuschalten, um sich nur Kaufobjekte anzuschauen bei denen die Eigentuemerverhaeltnisse eindeutig sind. Sonst kann man viel Zeit vergeuden und unangenehme Ueberraschungen erleben bzw. enttaeuscht sein, wenn man sich fuer den Kauf einer Wunschimmobilie entschieden hat und die dann vielleicht gar nicht so erwerben kann bzw. vielleicht spaeter trotz des Erwerbs gar nicht besitzt.

Angenommen man hat also eine Immobilie und deren rechtmaessigen Eigentuemer gefunden und sich ueber den Kaufpreis und eventuelle Details woertlich geeinigt, laeuft dann die eigentliche Kaufabwicklung typischerweise wie folgt ab:

1. Im Vorvertrag werden alle Kaufbedingungen fixiert, die später auch im Kaufvertrag erscheinen. Dieser Vorvertrag kann in Kroatien entweder von einem lizenzierten Immobilienmakler (in Kroatien gibt es viele Makler und andere Vermittler von Immobilien, darunter auch staatlich gepruefte und daher fuer diese Taetigkeiten zugelassene Makler) oder von einem Anwalt entworfen werden. Inhaltspunkte sind:

· Die Adressen der Vertragsparteien
· Die Beschreibung der Immobilie mit allen relevanten Punkten
· Ein Grundbuchauszug um die Eintragung des Objekts zu überprüfen
· Der Nachweis über die Schuldenfreiheit des Objekts
· Der vereinbarte Kaufpreis des Objekts
· Der Anwalts- (bzw. Notartermin zur Beglaubigung) fuer die Unterzeichnung des Kaufvertrages
· Die Erwerbsnebenkosten (siehe unten)
· Der Übergabezeitpunkt des Objekts (Bezahlung und Übergabe)

2. Der Vorvertrag wird mit einer Anzahlung vom Käufer bestätigt. In der Regel beträgt die Anzahlung zwischen 10–20% des Kaufpreises, oder nach Vereinbarung. Dabei gilt meist die folgende Vereinbarung:
· Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung, wenn er nicht innerhalb der vereinbarten Frist den Restbetrag begleicht.
· Der Verkäufer muss dagegen die doppelte Summe der Anzahlung an den Käufer zahlen, falls er die Immobilie in der Frist anderweitig verkauft.

3. In dieser Übergangsphase beginnt der Anwalt seine Tätigkeit bzw. der (hoffentlich staatlich gepruefte) Makler arbeitet weiter an der Kaufabwicklung. Jezt wird erneut der aktuelle Grundbuchauszug überprüft, um sicherzustellen, dass sich die Eigentuemerverhaeltnisse nicht inzwischen geaendert haben. Der eigentliche Kaufvertrag wird dann erstellt.

Zwischenzeitlich muss auch fuer den Kaeufer eine kroatische sogenannte OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) beantragt werden. Diese benoetigt jede Person, die in Kroatien Rechtsgeschäfte abschliessen will, die notariell beurkundet werden. Das gilt auch für Personen, die bereits in Kroatien über Haus- und Grundbesitz verfügen, oder bei kroatischen Banken ein Kuna- oder Devisenkonto haben.

Wenn ein Ausländer die neue OIB Nummer beantragen will, ist es erforderlich, dass er (oder eine hierfuer beauftragte Person wie der Makler) bei einem kroatischen Finanzamt, eine Fotokopie seines Reisepasses vorlegt. Ausserdem muss er einen Fragebogen ausfüllen, in dem er Angaben zu seiner Person machen muss. (Elternname, Geburtsort usw.) In der Regel dauert es einen bis drei Tage, bis diese Nummer mitgeteilt wird.

4. Zur Beglaubigung der Kaufvertrags muss der Käufer seinen Reisepass beim Notar erst beglaubigen lassen. Der Verkäufer und Kaeufer unterzeichnen dann in Anwesenheit des Notars den Kaufvertrag, der diesen beglaubigt. Der Käufer zahlt dann den vertraglich festgesetzten Restbetrag an den Verkaeufer (dies sollte bei einer Bank geschehen) und die Übergabe der Immobilien wird vollzogen.

Der Zeitraum zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag dauert in der Regel ungefähr einen Monat. (Ausnahmen bestätigen die Regel).

5. Der baeuftragte Anwalt oder Makler reicht den Kaufvertrag und die dazugehörigen Dokumente beim Gericht ein, um die Bewilligung zum Grundbucheintrag zu bekommen. Es folgt eine Grundbuchsperre auf den Namen des Käufers. Nach Erhalt der Bewilligung wird der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Grunderwerbssteuer wird berechnet und dem Kaeufer eine entsprechende Mitteilung zugeschickt. Die Steuer betraegt entweder 5% von dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis oder von dem von der Steuerbehoerde festgelegten Wert der Immobilie.

6. Die Erwerbsnebenkosten (alle vom Kaufpreis berechnet) sind grob wie folgt:

· 5% Grunderwerbssteuer
· ca.1 bis 1,5% Anwaltskosten / oder der Mindesttarif des Anwalts
· 3% Maklerprovision + Mehrwertsteuer

Insgesamt fallen also ca. 8-10% an Erwerbsnebenkosten an.

Eventuelle Kosten fuer vom Kaeufer erwuenschte Uebersetzungen muss der Kaeufer bezahlen. Die Landessprache Kroatiens ist kroatisch und saemtliche Unterlagen sind daher (meist nur) auf kroatisch. Saemtliche Verhandlungen etc. werden natuerlich auch meist auf kroatisch durchgefuehrt und man muss aufpassen dass das Gesagte mit dem Geschriebenen auch uebereinstimmt. Dies ist wissenswert und auch fuer die eventuelle Auswahl eines Maklers von Bedeutung da man als Kaeufer einen Uebersetzer benoetigt wenn ein Makler nur ungenuegend oder kein Deutsch spricht und daher dem Kaeufer die Sachlage nicht oder nur unzureichend erklaeren kann. Ein Makler ist andererseits aber weder von seiner Lizenz her dazu berechtigt noch von seiner Taetigkeit her verpflichtet, Uebersetzungsarbeiten zu erledigen. Diese sollten daher auf Wunsch von einem staatlich geprueften Uebersetzungsbuero oder Dolmetscher durchgefuehrt werden. Deren Dienstleistungen sollten auch rechtzeitig arrangiert werden.

Man ist natuerlich auch gut beraten, geichzeitig zum Kaufabschluss andere Dinge zu organisieren bzw. zu veranlassen. Diese reichen von eventuell notwendigen Aenderungen von Strom- und Wasserabrechnungen ueber empfehlenswerte Versicherungen fuer die gekaufte Immobilie bis hin zu vielleicht erwuenschten Dingen wie Kuechen- und Inneneinrichtungen und dergleichen. Auch eventuelle Renovierungsarbeiten oder Aenderungsarbeiten fallen haeufig an. Hierfuer benoetigt man entsprechende Firmen und Handwerker. Alles braucht seine Zeit und muss dementsprechend organisiert werden damit man seine neue Traumimmobilie nicht nur sobald wie moeglich besitzt sondern dann auch unbeschwert geniessen kann.


Weitere Informationen zum Kauf von Immobilien finden Sie bei TopAdria Immobilien, Istrien

Tom